: 《房玲等：“三条红线”之下，房企现金流管理迎来“大考”》.
住房和城乡建设部于2020年8月提出房地产行业融资管理新规定“三条红线”，至今已近一年。在此期间，越来越多的房企意识到现金流管理的重要性。
2021年，在各房企年报披露后，我们筛选了60家典型样本房企。从历年经营现金流、净投资现金流和净融资现金流的变化来看，我们发现：目前房地产行业整体正在逐步减少对融资的依赖，更加注重销售回报，进一步加强项目运营管理的精细化。
房企普遍加大了偿债力度。
从60家房企历年的现金流来看，2017年是一个重要的转折点。2017年，60家房企融资现金流净额达到峰值8053亿元，同比增长128%；同时经营现金流紧密平衡，净流入35亿元；当时随着行业并购的加剧，净投资现金流为历年最高，净流出5070亿元。整体来看，房地产行业依靠融资带动投资发展，高度依赖融资。
2017年后，随着融资环境的不断收紧，60家房企的净融资现金流被动下降，2018年、2019年、2020年分别下降36%、54%、49%。直至2021年上半年，60家房企融资现金流净额首次为负，净流出达657亿元。“三条红线”政策出台后，多数房企为了实现财务平衡，进一步加大了偿债力度，控制投资节奏。
数据显示，2020年，60家房企经营现金流净额为3151亿元，为历年最高，首次超过融资现金流净额。2021年上半年，60家房地产企业经营现金流净额为净流入1090亿元。我们预计2021年全年的经营现金流将进一步增加。
超过一半的企业加强销售回报。
从2021年上半年60家房企的经营现金流来看，大部分企业销售回款增加，35家房企经营现金流净额同比增加，处于净流入状态，其中碧桂园、绿地、首开同比增幅最大。
经营现金流净流出的房地产企业有20家，其中保利发展净流出248亿元，是经营现金流净流出最多的房地产企业。30%房企的经营现金流表现不如2020年同期。
更多的房企在积极还债，融资驱动模式依然占据主导地位。
在研究过程中，我们将经营现金流和净投资现金流之和作为房企日常经营的现金流，并与净融资现金流进行比较，将房企分为四类。
第一类：“房企净投资现金流”大于0，净融资现金流大于0。这类房企持有的现金比以前多，归类为财务改善。以法华股份为典型例子，2021年上半年，公司持有现金达592亿元，较年初增长36%。
第二类中，“房企经营现金流产生的净投资现金流”大于0，但净融资现金流小于0。这类房企都在积极还债。2021年上半年，有35%的房企在积极还债，比如绿地控股。预计在“三条红线”等新规下，未来房企积极还债的比例将继续扩大。
第三类：“房企经营现金流产生的净投资现金流”小于0，但净融资现金流大于0。这样的企业是融资驱动的。结果显示，2021年上半年，40%的样本企业仍以融资驱动为主。对于未来这类房企，我们认为
从研究结果来看，融资驱动型房企在60家房企中仍占据一定比例，这表明在新时代，部分房企仍采用传统的融资驱动规模发展模式，经营策略没有明显变化。
此外，需要警惕的是，2021年上半年，58%的企业融资现金流无法完全覆盖经营和投资现金流费用。我们认为，下半年这类企业应更加注重销售回报，做好现金流管理，以减轻企业财务压力，防范债务风险。
总的来说，在“三条红线”下，房企有息负债增长受到一定限制，甚至呈现下降趋势。整个行业对融资的依赖程度逐渐下降。未来房企将更加注重销售的归集、周转效率和项目运营管理的精细化。同时，企业在收购土地时会更加谨慎，会对新收购土地的现金流反转周期和相关利润率提出更严格的要求。
[责任编辑：山歌]
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