出品:新浪财经上市公司研究院
伴随着各头部房企陆续公布1月份的销售数据，市场的寒意弥漫在整个行业之中。万科首月销售同比降50.19%，碧桂园降9.8%，融创降20.6%，金地降38.36%，旭辉降47.9%，融信降47%，宝龙降30.5%，德信降37.5%，花样年降77.8%......
受经济增速放缓，疫情反复，购房者观望情绪加重等因素的影响，房地产市场延续着自去年下半年以来的降温态势，百强房企今年1月销售业绩表现不佳克而瑞数据显示，其重点监测的29个城市1月商品住宅供应面积同比，环比分别下降43%和58%，成交面积环比下降37%，同比下降46%其中，一线城市成交面积环比下降21%，同比跌幅扩大至38%，二，三线城市成交面积同，环比跌幅都在40%以上
万科1月销售下滑超50% 为多年来最大降幅
万科公告的数据显示，其2022年1月实现合同销售面积210.6万平米，同比降47.17%，合同销售金额356.0亿元，同比下降50.2%。2021年9月，集团合同销售总额约为1223亿元，较去年同期的1588亿元下降19.66%。签约建筑面积约565万平方米，较去年同期的709万平方米下降28.18%。
这是最近几年来，除2020年3月外，万科录得最低单月销售额，同比降50.2%也是多年来最大的单月降幅，甚至超过了疫情影响最大的2020年3月实际上，以往除了冲业绩的12月份，1月份往往是春节返乡置业潮，1，2月份的销售成绩在全年中都是相对较好的，因此今年1月万科的销售增速降至冰点，或预示着今年全年的销售回款并不乐观
实际上，万科的销售疲软是始于去年5月的，从2021年4月万科497.7亿元同比增3.8%之后至今8个月时间内，万科的销售一直处在同比下滑的趋势之中，且下滑程度持续扩大观察2019—2022这4年的数据，万科的规模可能已经呈现出历史性的见顶下滑的态势
在去年8月，住房和城乡建设部部长王蒙徽曾表示，早在2019年我国城镇居民人均住房建筑面积就已经达到了39.8平方米，农村居民人均住房建筑面积达到48.9平方米这一人均居住面积是可以媲美地广人稀的欧洲国家的无论是人口基数还是渗透率来看，自98年以来的房改大浪潮基本走到了顶点
在此大背景下，万科的房子卖不动了，也并不意外。
增收不增利 售价，成本两头挤压
万科1月份的销售均价为16904元/平米，相较于2021年略有上涨，而同期的拿地成本高至14269元/平米，这当然有少数项目不具代表性的情况但梳理过去几年万科的拿地与销售均价之间的差额，明显发现万科结转的毛利率下滑，增收不增利也属意料之中
2021年，万科前三季度实现营收2714.9亿元，同比增长12.42%，归母净利166.9亿，却同比下滑16.0%2021Q1~Q3，整体毛利率22.1%，同比降7.8个百分点其中，Q3单季度毛利率仅20.8%，相较上年同期下滑达6.3个百分点，主要因为结算项目地价较高，但销售均价并无明显提升
2021Q1~Q3，万科的整体净利率9.1%，同比降3.4个百分点，单Q3整体净利率8.1%，同比下滑4个百分点自2004年以来，万科的净利润率就没有低于10%，2021年预计将创多年新低
按照结转要晚于销售2年左右的请款看，万科未来两年的净利润率仍然不容乐观。。
万科自己将如何活下去
对于早早喊出活下去的万科来说，尽管做足了过冬的准备，自2018年以来新增土储权益总价则逐年减少，新增土储面积也在2019年逐渐减少。
但要熬过凛冬并不容易，或许郁亮也没有想到这个冬天从2018年至今仍未过去，甚至在2021年前三季度就蠢蠢欲动在土地市场逐渐发力。
2021Q1—Q3，万科新增项目总建面2241.0万平米，权益建面1603.2万平米，拿地总价约1126.3亿元，拿地强度提高至约35%与此同时，万科的拿地权益有所提升，拿地金额口径权益比例达到82.1%，较2020年全年提高了16.8个百分点，也高于公司当前在建待建项目权益63.1%的水平
由于去年更加积极地提前扩张，万科的杠杆有所提升，尽管账面上的财务数据仍然较为稳健，但流动风险仍然是万科不得不谨慎提前应对的。这其中主要有以下几方面原因:
其一，万科的杠杆率较低，主要是由于资产较厚，但多元化的投资布局，如长租公寓，物流仓储，商业运营等现金回收周期明显较长。10月6日晚，融信中国披露了2021年9月未经审计的经营数据。2021半年报数据显示，万科94.3%的营收仍来自房地产开发结转，
其二，万科账面还有近7000亿待施工结转的合同负债，这些合同负债一方面是未来业绩的蓄水池，另一方面也是保交付的负债。如若简单按照30%的建安，管理等成本估算，万科要确保这些项目顺利交付，预计要支出两千亿元，
其三，万科近几年的利润率持续下滑，未来账面还有超万亿的存货，这些项目多是前两年新获取的项目，其结转的利润率或仍然不容乐观，
其四，自去年下半年以来，销售的骤然遇冷并大概率将持续至今年，今年的回款现金流或将明显低于预期。
由此，万科不得不在去年4季度紧急刹车，11月，12月，今年1月新增土地建面仅90.7，42.5，30万平米，并在11月份放出万物云分拆上市的预期此前，在万物云更名后，朱保全就声称，万科不差钱，不会着急让物业上市，而在万物云还没有成为郁亮所说的城市服务商的角色之前，就提前被推向了资本市场，这只不过是给万科在过冬的过程中多了一道融资渠道和保障
对于万科来说，要想在总量见顶甚至走下坡路的大环境下，安然活下去，需要思考的是怎么样才能顺利消化账面超万亿的存货，和7千亿的合同负债。
。[责任编辑：沐瑶]
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